Manuela Julia Martínez fue elegida nueva presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), tras las elecciones celebradas el pasado 23 de mayo.
Martínez, que es administradora de fincas con despacho propio desde 1991 y perito judicial, formó parte de la Junta de Gobierno de CAFMadrid como vocal entre 2009 y 2012, y desde 2015 hasta 2018 ejerció la presidencia del Colegio, cargo que ostenta por segunda vez. También ocupó la vicepresidencia segunda del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), que vuelve a ostentar, y fue vocal de la Junta Directiva de la CEIM y miembro de la Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM).
¿Es optimista sobre la aprobación en el Congreso de los Diputados de la nueva Ley de Propiedad Horizontal? ¿Qué avances representaría la aprobación de la nueva Ley?
Somos optimistas porque desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y el Consejo General llevamos muchos años solicitando una nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal, que data de 1960. Las modificaciones que ha sufrido a través de parches no acaban de resolver los problemas que se debaten.
Y es que, la LPH, que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios, en las que reside el 80% de la población española, ha sido modificada en 10 ocasiones desde su aprobación en los años 60.
Esta Ley, tan necesaria en la sociedad, no solo no está adaptada a los tiempos actuales en los que prima la digitalización, sino que, dado su escaso articulado (21 artículos), queda muy lejos de regular los supuestos más habituales que se producen en las comunidades traduciéndose en un gran vacío legal con una consecuente inseguridad jurídica a la hora de adoptarse los acuerdos, como ha ocurrido con los pisos turísticos.
En cuanto a los avances, significaría adaptar la ley a los tiempos actuales, al igual que la sociedad ha cambiado, también la normativa tiene que avanzar y resolver los problemas actuales de una manera más clara y efectiva.
Por lo pronto, el Senado ha aprobado algunas de nuestras propuestas, como son la supresión de la segunda convocatoria y la posibilidad de celebrar juntas de propietarios por medios telemáticos, como en la época de la pandemia. También los libros de actas podrán presentarse en soporte y formato electrónico, y si la comunidad de propietarios cuenta con el servicio de un profesional, este tiene que disponer de un seguro de responsabilidad civil, con el que ya cuentan los administradores de fincas colegiados/as.
Estamos en un momento único por la necesidad de conseguir la descarbonización del parque edificado en 2050. ¿Cuál es su opinión sobre este enorme desafío?
Efectivamente, se trata de un gran desafío del que todavía no es suficientemente consciente la sociedad. Teníamos una gran oportunidad con los Fondos Next Generation para descarbonizar el parque edificado que, salvo excepciones, no ha tenido el éxito previsto debido a la compleja burocracia y a la dificultad para acceder a unas ayudas a las que todavía el ciudadano siente recelo por la falta de campañas de comunicación. Existe, al menos en la Comunidad de Madrid, un cierto rechazo a las subvenciones porque, una vez que son concedidas tardan tiempo en llegar, cuando así ocurre. Recuerdo una convocatoria de ayudas para la instalación de ascensores que, tras ser aprobadas y concedidas, nunca llegaron a las comunidades de propietarios por falta de fondos cuando estas sí que habían iniciado las obras pertinentes.
¿Cuáles son las deficiencias más habituales que presentan los edificios en Madrid y qué medidas correctoras se suelen aplicar?
Las deficiencias más habituales son aquellas que aparecen debido a su antigüedad. Afortunadamente Madrid fue pionera en las Inspecciones Técnicas de Edificios que vigilan, al igual que los administradores de fincas colegiados, que los edificios se encuentren en buen estado de conservación y si surgen deficiencias estructurales o de otra índole poderlas subsanar. Cuando llueve, las humedades en los edificios están a la orden del día, por lo que es necesario realizar actuaciones previsoras y llevar a cabo un correcto mantenimiento con técnicos cualificados.
Se habla mucho del papel esencial de los Administradores de Fincas en el ámbito de la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética de los edificios y viviendas. ¿Cuál es su opinión al respecto? ¿Qué labor desarrollan en el ámbito de sus funciones?
El papel del administrador de fincas colegiado no solo es esencial en el campo de la rehabilitación y la eficiencia energética, sino en otros ámbitos que tienen que ver con la buena administración del valor más preciado que es la vivienda, por ejemplo, en el arrendamiento.
A grandes rasgos, además de llevar un seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, información de la Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad, nos preocupamos del correcto funcionamiento en la relación laboral entre la comunidad de propietarios y los trabajadores.
Asimismo, asesoramos en temas inmobiliarios, alquileres, traspasos, compraventa de inmuebles, IBI, viviendas de Protección Oficial, etc. También en asuntos jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afectan a la propiedad inmobiliaria; temas fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.; asuntos laborales, Prevención de Riesgos Laborales, contratos, Seguridad Social, medidas de fomento del empleo…; temas técnicos, sobre todo en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.
Y, cómo no, en aquellos asuntos económicos, criterios de presupuestos, repercusión de gastos, liquidaciones, saldos individualizados, según División Horizontal, estatutos o acuerdos de Junta, repercusión de obras… Un sinfín de funciones de las que es imposible enumerar todas.
Muchas veces parece que no existe suficiente información en las comunidades de propietarios sobre la importancia de mejorar energéticamente los edificios, ¿no le parece?
Toda información es poca. Desde el Colegio, a través de circulares informativas, jornadas, seminarios, cursos, tratamos de asesor al colegiado sobre la importancia de la eficiencia energética y la normativa que rodea a la misma para que se le traslade al propietario. Por ejemplo, recientemente hemos editado una guía pregunta/respuesta sobre la instalación de placas solares e hicimos lo mismo cuando comenzó hace años el periodo de adaptación para la instalación de repartidores de costes de calefacción. Guías que también hemos comunicado, a través de los medios, a los ciudadanos. La aerotermia, con las bombas de calor, es otra tecnología de la que nos hacemos eco para descarbonizar los edificios que, aunque se está implantando en los edificios nuevos, es de difícil “encaje” en los ya existentes debido, fundamentalmente, a la falta de espacio. Pero, a medida que avance la tecnología con aparatos de alto rendimiento más pequeños, también su introducción será mayor.
¿Cómo podría llegar de un modo más claro a la ciudadanía el mensaje de las ventajas que supone la rehabilitación en la mejora de los edificios y viviendas?
Está comprobado que cuando se realiza una rehabilitación integral que afecta a la envolvente, renovación de carpinterías y ventanas, instalación de placas solares y/o aerotermia, en los edificios, los vecinos de los bloques contiguos se muestras interesados y acaban convenciéndose de las ventajas de la rehabilitación. Por eso es importante replicar ejemplos de éxito y comunicarlos de una manera clara y sencilla, sin tecnicismos que echen para atrás la toma de decisiones.
