El incremento del precio de venta y la escasez de oferta en las grandes urbes, está generando un verdadero problema habitacional. Según los datos del portal Idealista, este mes de abril los precios para la compra de vivienda alcanzaron los 3.977€ el metro cuadrado en Madrid, de 5.472 en Ibiza o los 4.084 en Barcelona.
En tan solo un año los precios de venta de inmuebles se han incrementado un 7,3% a nivel nacional y un 3,7% desde principios de este año. Este aumento, junto a la falta de opciones disponibles han llevado a algunas familias a buscar una solución rápida a su problema de vivienda. Esto se debe a que el precio de compra de un local comercial puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda.
Un descuento que hace especialmente atractiva esta práctica para particulares e inversores que, en zonas con problemas de escasez de viviendas como Madrid, Barcelona o Baleares; ven una oportunidad en la compra de locales para convertirlos en viviendas. Además, la creciente concentración de los comercios en los principales ejes urbanos y el auge de la venta por Internet ha vaciado locales comerciales, que no se usan con lo que existe una gran oferta de locales para su adquisición. Así, según los datos de la plataforma para la mejora del hogar, habitissimo, las peticiones para la reforma de locales comerciales aumentaron este primer trimestre del año un 10% en comparación a los datos registrados durante el mismo trimestre en 2022”. Y es que, la concentración creciente de comercios en las principales zonas urbanas y el auge de las ventas por Internet han dejado muchos locales comerciales vacíos, lo que ha creado una amplia oferta de locales para su adquisición.
Según los datos habitissimo, el coste medio de convertir un local en vivienda es de 19.500€ para locales de 50m2, y de 35.500€ para transformar un local comercial de 80 m² en vivienda de dos plantas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todos los locales pueden convertirse en una vivienda, ya que deben cumplir con ciertos requisitos. Por esta razón, es crucial conocer los criterios de reconversión establecidos por los diferentes municipios y provincias. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el local debe tener más de 38m² útiles, la cocina debe contar con una salida de humos independiente y los baños interiores deben contar con una extracción forzada, entre otros requisitos.
Además, será necesario verificar el Código Técnico de Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma y el Plan General de Ordenación Municipal. Posteriormente, se debe elaborar un proyecto técnico de reforma que deberá presentarse al ayuntamiento para su validación. Los arquitectos son los encargados de realizar este estudio de viabilidad. Según habitissimo, el precio medio de contratar a un arquitecto para un proyecto de reconversión de local en vivienda es de aproximadamente 6.000 euros, y los trámites para obtener la cédula de habitabilidad tienen un coste de alrededor de unos 400 euros.
En este punto, también es necesario considerar que si el local se encuentra dentro de una comunidad de vecinos, requerirá el permiso de la comunidad para cambiar el uso del local a vivienda. En algunas comunidades, esta posibilidad se encuentra establecida en los Estatutos, pero si no es el caso, se deberá aprobar en una Junta de propietarios.
Una vez que se cumplan todas las normativas y se tenga el proyecto de reforma listo, será necesario pagar las tasas de licencia de obra y los impuestos municipales correspondientes. Puesto que será necesario legalizar el cambio de uso a vivienda. Para ello, con la obra ya terminada, se tendrá que regularizar la nueva condición del local mediante el certificado final de obra, la licencia de Primera Ocupación, el alta de la vivienda en el catastro, la declaración de obra nueva firmada ante notario y la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.
